Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Разделался с ипотекой. Брр

До 2018 года я никогда не пользовался кредитами. Кредитная история была совершенно чистой. И вот для покупки квартиры понадобилось немного больше денег чем у меня было. Про квартиру:
https://ksoftware.livejournal.com/tag/Квартира

Я взял, наверно, самую лайтовую ипотеку из возможных. Очень маленькая сумма. Очень маленький ежемесячный платёж, да ещё и материнский капитал погасил существенную часть. Но даже при таких раскладах я знатно охуел.

1. Это вроде как-то странно звучит, но несколько лишних сотен при взятии ипотеки кажутся мелочью. Однако потом выясняется, что уже чуть ли не год ты не можешь погасить именно эти несколько дополнительных сотен.

2. Заранее настроиться на большую месячную выплату сложно. Некоторое время я платил минимальный платёж, чтобы сохранять небольшую подушку. Через год я обнаружил, что остаток долга почти такой же какой был в начале года. Тогда я решил, что хватит и увеличил платёж в 3—5 раз. Это оказалось больновато.

С другой стороны ипотека как бы задаёт планку. Я помню как один коллега, увольняясь, рассказывал, что у него 90 тыс. в месяц ипотека, поэтому на переговоры с текущим работодателем времени нет — деньги делать надо. Включить такой режим без внешней угрозы сложно, но это было бы самым правильным вариантом — сначала научаешься отделять икс от ежемесячного дохода, потом уже берёшь кредит.

Кстати, подход с тем, что не нужно усираться гасить кредит из последних я усвоил в игре Кэшфлоу Кийосаки. Если максимально гасить, в игре постоянно возникала ситуация, что прилетело выгодное предложение, а кеша на руках у тебя нет.

3. Любопытно, что материнский капитал обязывает владельца квартиры раздать доли семье. Типа, если не пообещаешь, что раздашь (письменно у нотариуса), капитал не дадут.

4. Не представляю, как люди берут кредит с ежемесячной выплатой в 40% дохода (если стабильный). Это звучит как ад.

Больше кредиты брать я очень не хочу. Только для дела, когда на полученные кредитные деньги создаются новые деньги так, что хватает и кредит платит и зарабатывать. В остальных случаях — свой банк лучше:

P. S. Зачем я это написал? Свежие впечатления надо фиксировать. В таких впечатлениях много ценной информации, которая через время теряется — становится сама собой разумеющейся. Но для тех, кто проходит по тому же пути в первый раз, информация чьих-то свежих впечатлений может оказаться очень ценной.

Какая недвига есть в Ростове

В прошлый раз я похвастался, что посмотрел чуть не все дома в центре Ростов. Я, конечно, по ростовской традиции малость припиздел, но определённое понимание жилищного фонда у меня сложилось.

Главная фишка Ростова, которая удивит москвича — в любом месте Ростова можно купить квартиру за любые деньги. Вот есть у вас 800 000 ₽ — пожалуйте, коммуналка на Большой Садовой улице к вашим услугам, две комнаты. В Москве же фильтр до 5—7 млн аккуратно вырезает всё Садовое кольцо.

Итак, в центре Ростова есть дома таких основных категорий: 1) старинное говно, 2) что-то до революции, 3) конструктивистские клоповники, 4) всякие сталинки, 5) сраные хрущёвки, 6) уёбищные брежневки, 7) современное панельное уныние, 8) дома бизнес-класса, хотя на самом деле — нет, 9) вы ебанулись, за эти деньги в Москве можно трёшку в центре взять. Ещё есть шанхай и частные дома. Рассмотрим их.

Старинное говно. Ростов не старый город, основан в 1749 году, поэтому совсем старых домов тут нет. В основном «старинное» — это 1850+. Многие из таких домов выглядят ничего так:

Во дворе дома — шанхай из внешних лестниц

Но внутри может быть полный пиздос. Типа деревянная гнилая лестница — ровесница дома. Да ещё многие из них достроены и настроены в тридцатые годы. Вонь там стоит замечательная, будто ешь плесень ложкой. Вообще за время поисков я стал замечать подъездную вонь ещё на улице.

Купеческий дом на Пушкинской, 80, которому настроили сверху ещё два этажа. Ужс:

Лестница

Учтите, что я не проверял факты, когда построен дом на фото выше — хер знает. Я пишу о своём общем ощущении и догадках. 

Что-то до революции. Моя любимая категория. Эти дома ещё очень красивые и даже круче старинных. Там уже много «современных» технологий — высокие потолки, много этажей, лифт. Стены там всё ещё толстые, типа, метр толщиной. И сохранность домов хорошая. 

Очень запомнился мне дом Леванидова: 

Фото — https://meotyda.ru/node/441

Специально пошёл его посмотреть внутри. Запустение ужасное, но круто очень. Такая спокойная красота:

Квадратики
Обратите внимание на простую, но не примитивную форму перил

К сожалению, дом конкретно так наклонён, как Пизанская башня — страшно, хоть и говорят, что с семидесятых так стоит.

Такие дома, считаю, надо покупать целиком и реставрировать. Многие уже прошарили, только вместо реставрации делают варварский ремонт, гондоны. Любимый дом на Газетном изговняли. Но хоть не разрушили. Зелёная плитка крутая. Было:

Форточка в центре — вот это роскошь

Стало:

И ещё один просто пиздец какой крутой дом на Чехова, 32. Нашёл совершенно случайно:

А внутри у него вот такой замечательный колодец:

И два таких подъездика:

На сегодня всё.


Купил квартиру

Покупка квартиры — событие совершенно непримечательное, хотя и весёлое: грабли на каждом шагу. Но моя покупка — прямое следствие информации, полученной из книг, которые я иногда вам советую, поэтому расскажу.

Первым делом — квартиру я купил в Ростове-на-Дону. Так что если вы ждали ответ на вопрос как купить квартиру в Москве с доходом 200000 ₽ в месяц, можете расходиться. Покупать квартиру в Москве вообще странно, потому что если у вас мало денег, вы будете жить в стрёмном спальном районе и мучиться в пробках или электричках, а если у вас много денег, то можно всю жизнь снимать очень хорошую квартиру в любом месте и при этом оставаться в плюсе просто положив бабло в банк. Главное, чтобы банк не закрылся, хе-хе.

В Ростове же квартиру есть смысл покупать, потому что сам город очень хорош, а цены смешные. Переходим к делу.

* * *

В 2014 году я дочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и установил себе на комп пароль, содержащий слово «актив». Если вы не поняли, при чём тут пароль — это такой лайфхак, чтобы концентрироваться на больших целях. Пароль, набираемый ежедневно по нескольку раз, заставляет вспоминать о глобальной цели и она волшебным образом материализуется. 

Так вот. Я установил пароль и стал думать, как бы мне этот актив добыть. И тут же я вспомнил, что у моей семьи есть квартира, о которой я писал в недавнем посте об улице Дмитриевской:

Вы, возможно, второй раз скажете, что можно расходиться, потому что, имея имущество, купить другое имущество может любой дурак, а я не соглашусь. До того, как я прочитал Кийосаки, та квартира десять лет стояла пустой и съела за это время миллион рублей квартплаты. Посчитали это только когда я пришёл с рассказом об активах и пассивах. Кроме того, та квартира была и остаётся жуткой коммуналкой. Кухня, например:

Полный треш

Только получив знания и научившись складывать два и два, я понял, что никогда эта квартира не «выстрелит» — никогда неё не расселят, как мечтали три поколения моей семьи. 

Использовав навык переговоров из книги Джима Кемпа, я договорился с родственниками, что мы эту квартиру продадим, и работа началась.

Этап I. Первым делом надо было превратить пассив в капитал. С помощью очень ушлых риелторов, другие, кажется, коммуналками не занимаются, мы разделили двухкомнатную квартиру в коммуналке на две комнаты и продали их по отдельности. Этап получился отвратительно длинным и затратным, потому что риелторы откровенно тупили. Например, однажды мы потеряли месяц, потому что риелтор неправильно отправил письма соседям — это нужно для продажи — просто тупо забыл, что нужно заказные с уведомлением или какие-то там ещё. Но, с горем пополам продали. Одним из покупателей был весёлый пасечник, платил налом и рассказывал, что «медовые деньги» слегка липнут.

Этап II. Получив капитал, мы купили однокомнатную квартиру в новостройке на раннем этапе строительства. Это самый страшный эпизод. Никогда так не делайте. Нам жутко повезло. Дом буквально через двор так и не сдали, люди потеряли деньги. Наш дом достроили, но несколько месяцев не стеклили лоджию. Мы судились (суд выиграли, но ростовские армяне всё продумали — денег н-е-е-е-т). Короче, если вы всё же решитесь на этот бред, обязательно прочитайте все статьи Ники Троицкой:

Этап в целом получился убыточным. Пришлось летать в Ростов, судиться, ждать. Просто положить деньги в банк было бы выгоднее.

Однако этап был не полным провалом. Во-первых, мы, хоть и через труды, капитал увеличили. Во-вторых, это после легко быть умным, а когда мы принимали решение о покупке как раз закрывались банки, а те, что не закрывались, предлагали вклады чуть не под 20%. То есть был не хилый шанс вообще всё просрать.

Сама та квартира была полным трешем. Особенно коридор типа «гостинка», в конце которого мигала лампа. Ощущения были как в Халфлайфе:

Навесной потолочек

Кстати, продавая эту квартиру мы избавили покупателя от страданий — вообще не торговались. Охуели от этого все и риелторы и люди. Нонсенс, блять.

Этап III. Всё это время я жил в Москве и по завещанию Кийосаки копил деньги. Старался откладывать 25% от зарплаты в ячейку «Депозит». Получалось не всегда, конечно. О семейном бюджете и ячейках:

Сама по себе жизнь в Москве и поездки в другие города являются частью этого проекта, потому что мы поняли, как мы хотим жить. Это очень важно, без понимания невозможно принимать хорошие решения. Для нас оптимальный варик — в центре, в тихом месте и чтобы все необходимые организации были в пешей доступности.

Этап IV. Этим летом приехали в Ростов, чтобы завершить проект. Как я ни считал, покупка квартиры — самый выгодный вариант. Во-первых, математика съёма не сходится:

Во-вторых, есть варик реализовать ништяки от государства, хоть что-то отнять у бандитов обратно.

В-третьих, я придерживаюсь мнения, что каждый проект должен сам себя кормить. Если квартиры сгенерировали деньги, отстойно эти деньги спустить на путешествия, например, надо вложить дальше.

В итоге мы купили небольшую квартиру в месте близком к идеальному. В Ростове почти нет нормальных мест. Точнее о местах даже речи не идёт, в Ростове надо рассматривать отдельные дома. Так вот в Ростове есть 3—5 домов, которые сами нормальные, находятся в нормальном месте и стоят таких денег, которые есть смысл потратить на покупку.

Выбирая квартиру я объездил весь центр на самокате. Прям реально весь. В одну неделю не мог нормально лечь на кровать — шейные мышцы охуели от постоянного таскания самоката по лестницам.

Самое странное, что я до сих пор не решил, как использовать объект — жить ли там или сдавать ¯\_(ツ)_/¯. Но, слава богу, впереди дедлайн, который заставит решить. Вообще хуёвые решения — главный источник расходов. 

Вывод. Крупные проекты длятся долго. По ходу возникает такое количество неожиданностей, что заранее исход проекта предсказать сложно. Но это и не нужно, важно хорошо понять пользу и двигаться в нужном направлении, стараясь как можно меньше ошибаться.

А ещё мне очень понравилось работать с долгим проектом. В середине кажется, что делаешь какую-то херню, зато в конце мощный результат. Понимаю чуваков, которые мутят проекты на сто или триста лет.

P. S. Станете читать Кийосаки, не забывайте, что там много «бизнес-молодости», с которой надо быть осторожным.

Дмитриевская улица в Ростове

В этот приезд в Ростов я занимался небольшим проектом, который заставил меня поездить по городу и порассматривать красивые дома. Их в Ростове очень много.

Пока катался, в голову пришла любопытная мысль. Странно, что мне нравится дизайн, ведь никаких предпосылок не было. Родители — инженеры. В художественную школу я не ходил. И даже само слово «дизайн» было настолько незнакомым, что когда я его первый раз произнёс, ощущение было, как когда первый раз в садике говоришь слово «жопа» — стыдно и одновременно смешно.

А что если я заинтересовался дизайном из-за города? Ведь лет до 18 я жил в Ростове на улице Шаумяна. 

Я тогда ничего не понимал и даже помню, как уже в довольно взрослом возрасте водил какого-то гостя по центру Ростова и рассказывал, как всё у нас хувёво, мол, грязный мерзкий ничем не примечательный городок. 

И это при том, что улица Шаумяна раньше называлась Дмитриевской и это была одна из первых улиц, которые появились в Ростове. И жил я в самом-самом её начале, то есть — в самой старой и крутой части. Возле моего дома была булыжная мостовая, а вокруг старые, обветшавшие, но красивые дома. Может всё это повлияло?

Вот у чувака прикольный пост о прогулке по Дмитриевской:

Все дома, о которых он пишет, внутри жуткие коммуналки с тараканами и ёбнутыми старухами. Билив ми, я был во многих этих домах.

А вот и мой дом:

Дом Товеровского

Его сейчас замазали каким-то пиздецом. Испортили остававшуюся красоту над дверью. Но всё равно ничего. А раньше был ещё лучше. Например, балкон над входом был в три раза длиннее, стоял на красивых опорах и создавал большой навес. Потом в опору врезался грузовик, а ещё позже балкон разобрали и сделали то говно, что на фото. 

Окна, конечно, деревянные с двойными рамами, форточками и старыми слегка стёкшими вниз неровными стёклами. Толщина стен — метр. Потолки 3,9, кажется. Чтобы поменять лампочку, нужна была лестница, похожая на пожарную, и резиновые трусы — страшно высоко.

При этом, конечно, дом выглядел очень печально и обветшало, типа так:

Дом Товеровского без штукатурки

Я и раньше старался жить в нормальных местах, а теперь ещё больше буду стараться. Лучше жить в центре в необычном доме, чем в унылой новостройке с потолками 2,5 и подъездом как в Вульфинштейне — именно такие сейчас делают в новых кирпичных домах «бизнес-класса».


Снимать или купить

Я всегда с большим удовольствием снимаю дома, апартаменты, хостелы и гостиницы, когда путешествую. Читатели могут вспомнить, что я как-то даже переехал в хостел в центре Ростова, хотя у меня есть в Ростове квартира. Денег на это совершенно не жалко, потому что за них покупаются впечатления.

Но как только дело доходит до «житья», то есть до долговременного пребывания, в голове возникает дядюшка Скрудж Макдак — я не хочу платить кому-то за аренду и ещё больше не хочу ощущения, что я у кого-то живу. Одно дело быть клиентом и получать услугу в отеле, другое — быть квартирантом.

Умные люди говорят, что покупать квартиру совершенно не выгодно. А у меня вот математика не сходится нихуя. Прошу помощи зала.

Покупку квартиры в Москве сразу отбросим. В нормальном месте она стоит от 15—20 миллионов. С таким бюджетом, действительно, лучше просто снимать, а деньги положить в банк.

Рассмотрим случай посложнее — покупку в небольшом городе. Скажем, в Ростове. Здесь за 5 млн можно купить сносную квартиру в любом районе города.

Также представим, что у нас есть половина суммы — 2,5 млн. Банки любят давать ипотеку, когда половина уже есть. 

У меня получается такой расчёт:

1. Аренда. На 10 лет по 40 000 в мес. — 4 800 000 ₽. 

2 500 000 ₽ кладём в банк на депозит с капитализацией процентов. Через 10 лет получаем 5 024 570. Кажется, что мы зарабатываем 224 570 ₽. 

Но рубли подвержены инфляции. В России она за последние 10 лет была чуть больше 9%. Если так пойдёт и дальше, 5 024 570 ₽ в 2028 году будет стоить как 2 087 695 ₽ в 2018. (Калькулятор)

Итого на выходе у нас убыток 2 712 305 ₽ и нет имущества, которое можно превратить в актив или продать. К этому добавляется моральный убыток в виде хозяев, которые могу оказаться противными и необходимости переезжать.

2. Покупка. Берём ипотеку 2 500 000 под 9%. Через 10 лет отдаём банку кредит с переплатой 1 301 459 ₽, которые в 2028 будут стоить как 540 752 ₽ сейчас.

Итого на выходе у нас убыток в два—три раза меньше, чем при аренде, и объект, который можно сдать или продать. Плюс моральное удовольствие от владения. И разные ништяки в виде постоянной прописки.

Сумму можно ещё уменьшить за счёт налоговых вычетов, но это другая тема.

Где я ошибся в расчётах? Ведь получается покупка выгоднее аренды.

Случай на почте

Стою за посылочкой.

Из открытого она слева (окно открывается прямо в зал) раздаются голоса:
сука, блять, отдай подушку опять ничего не работает! Попробуй еще раз! — говорить в голос женщина лет 55, по видимому начальник отделения.
— Не проходит!
— Давай перезапустим!
— Так уже два раза перезапускали, Марья Федоровна!
— Еще раз попробуй.
— ...
— Проверь.
— А-а. Все равно пишет «Не удалось...»
— Ну все, будем коммуналку в ручную писать, — говорит начальница выходя в зал и подходя к выдавальщице посылок.
— А у меня тоже не провидится, — говорит выдавальщица.
— Стоп. А связь есть? А ну-ка....
— Кто тут лазил? Модем вообще не мигает!
Вздохи облегчения, вручную делать не придется.
 
Вывод: причину ошибок нужно писать.


---

Справочник издателя приехал. Всего 20 дней из Москвы везли.