Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Какая недвига есть в Ростове

В прошлый раз я похвастался, что посмотрел чуть не все дома в центре Ростов. Я, конечно, по ростовской традиции малость припиздел, но определённое понимание жилищного фонда у меня сложилось.

Главная фишка Ростова, которая удивит москвича — в любом месте Ростова можно купить квартиру за любые деньги. Вот есть у вас 800 000 ₽ — пожалуйте, коммуналка на Большой Садовой улице к вашим услугам, две комнаты. В Москве же фильтр до 5—7 млн аккуратно вырезает всё Садовое кольцо.

Итак, в центре Ростова есть дома таких основных категорий: 1) старинное говно, 2) что-то до революции, 3) конструктивистские клоповники, 4) всякие сталинки, 5) сраные хрущёвки, 6) уёбищные брежневки, 7) современное панельное уныние, 8) дома бизнес-класса, хотя на самом деле — нет, 9) вы ебанулись, за эти деньги в Москве можно трёшку в центре взять. Ещё есть шанхай и частные дома. Рассмотрим их.

Старинное говно. Ростов не старый город, основан в 1749 году, поэтому совсем старых домов тут нет. В основном «старинное» — это 1850+. Многие из таких домов выглядят ничего так:

Во дворе дома — шанхай из внешних лестниц

Но внутри может быть полный пиздос. Типа деревянная гнилая лестница — ровесница дома. Да ещё многие из них достроены и настроены в тридцатые годы. Вонь там стоит замечательная, будто ешь плесень ложкой. Вообще за время поисков я стал замечать подъездную вонь ещё на улице.

Купеческий дом на Пушкинской, 80, которому настроили сверху ещё два этажа. Ужс:

Лестница

Учтите, что я не проверял факты, когда построен дом на фото выше — хер знает. Я пишу о своём общем ощущении и догадках. 

Что-то до революции. Моя любимая категория. Эти дома ещё очень красивые и даже круче старинных. Там уже много «современных» технологий — высокие потолки, много этажей, лифт. Стены там всё ещё толстые, типа, метр толщиной. И сохранность домов хорошая. 

Очень запомнился мне дом Леванидова: 

Фото — https://meotyda.ru/node/441

Специально пошёл его посмотреть внутри. Запустение ужасное, но круто очень. Такая спокойная красота:

Квадратики
Обратите внимание на простую, но не примитивную форму перил

К сожалению, дом конкретно так наклонён, как Пизанская башня — страшно, хоть и говорят, что с семидесятых так стоит.

Такие дома, считаю, надо покупать целиком и реставрировать. Многие уже прошарили, только вместо реставрации делают варварский ремонт, гондоны. Любимый дом на Газетном изговняли. Но хоть не разрушили. Зелёная плитка крутая. Было:

Форточка в центре — вот это роскошь

Стало:

И ещё один просто пиздец какой крутой дом на Чехова, 32. Нашёл совершенно случайно:

А внутри у него вот такой замечательный колодец:

И два таких подъездика:

На сегодня всё.


Купил квартиру

Покупка квартиры — событие совершенно непримечательное, хотя и весёлое: грабли на каждом шагу. Но моя покупка — прямое следствие информации, полученной из книг, которые я иногда вам советую, поэтому расскажу.

Первым делом — квартиру я купил в Ростове-на-Дону. Так что если вы ждали ответ на вопрос как купить квартиру в Москве с доходом 200000 ₽ в месяц, можете расходиться. Покупать квартиру в Москве вообще странно, потому что если у вас мало денег, вы будете жить в стрёмном спальном районе и мучиться в пробках или электричках, а если у вас много денег, то можно всю жизнь снимать очень хорошую квартиру в любом месте и при этом оставаться в плюсе просто положив бабло в банк. Главное, чтобы банк не закрылся, хе-хе.

В Ростове же квартиру есть смысл покупать, потому что сам город очень хорош, а цены смешные. Переходим к делу.

* * *

В 2014 году я дочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и установил себе на комп пароль, содержащий слово «актив». Если вы не поняли, при чём тут пароль — это такой лайфхак, чтобы концентрироваться на больших целях. Пароль, набираемый ежедневно по нескольку раз, заставляет вспоминать о глобальной цели и она волшебным образом материализуется. 

Так вот. Я установил пароль и стал думать, как бы мне этот актив добыть. И тут же я вспомнил, что у моей семьи есть квартира, о которой я писал в недавнем посте об улице Дмитриевской:

Вы, возможно, второй раз скажете, что можно расходиться, потому что, имея имущество, купить другое имущество может любой дурак, а я не соглашусь. До того, как я прочитал Кийосаки, та квартира десять лет стояла пустой и съела за это время миллион рублей квартплаты. Посчитали это только когда я пришёл с рассказом об активах и пассивах. Кроме того, та квартира была и остаётся жуткой коммуналкой. Кухня, например:

Полный треш

Только получив знания и научившись складывать два и два, я понял, что никогда эта квартира не «выстрелит» — никогда неё не расселят, как мечтали три поколения моей семьи. 

Использовав навык переговоров из книги Джима Кемпа, я договорился с родственниками, что мы эту квартиру продадим, и работа началась.

Этап I. Первым делом надо было превратить пассив в капитал. С помощью очень ушлых риелторов, другие, кажется, коммуналками не занимаются, мы разделили двухкомнатную квартиру в коммуналке на две комнаты и продали их по отдельности. Этап получился отвратительно длинным и затратным, потому что риелторы откровенно тупили. Например, однажды мы потеряли месяц, потому что риелтор неправильно отправил письма соседям — это нужно для продажи — просто тупо забыл, что нужно заказные с уведомлением или какие-то там ещё. Но, с горем пополам продали. Одним из покупателей был весёлый пасечник, платил налом и рассказывал, что «медовые деньги» слегка липнут.

Этап II. Получив капитал, мы купили однокомнатную квартиру в новостройке на раннем этапе строительства. Это самый страшный эпизод. Никогда так не делайте. Нам жутко повезло. Дом буквально через двор так и не сдали, люди потеряли деньги. Наш дом достроили, но несколько месяцев не стеклили лоджию. Мы судились (суд выиграли, но ростовские армяне всё продумали — денег н-е-е-е-т). Короче, если вы всё же решитесь на этот бред, обязательно прочитайте все статьи Ники Троицкой:

Этап в целом получился убыточным. Пришлось летать в Ростов, судиться, ждать. Просто положить деньги в банк было бы выгоднее.

Однако этап был не полным провалом. Во-первых, мы, хоть и через труды, капитал увеличили. Во-вторых, это после легко быть умным, а когда мы принимали решение о покупке как раз закрывались банки, а те, что не закрывались, предлагали вклады чуть не под 20%. То есть был не хилый шанс вообще всё просрать.

Сама та квартира была полным трешем. Особенно коридор типа «гостинка», в конце которого мигала лампа. Ощущения были как в Халфлайфе:

Навесной потолочек

Кстати, продавая эту квартиру мы избавили покупателя от страданий — вообще не торговались. Охуели от этого все и риелторы и люди. Нонсенс, блять.

Этап III. Всё это время я жил в Москве и по завещанию Кийосаки копил деньги. Старался откладывать 25% от зарплаты в ячейку «Депозит». Получалось не всегда, конечно. О семейном бюджете и ячейках:

Сама по себе жизнь в Москве и поездки в другие города являются частью этого проекта, потому что мы поняли, как мы хотим жить. Это очень важно, без понимания невозможно принимать хорошие решения. Для нас оптимальный варик — в центре, в тихом месте и чтобы все необходимые организации были в пешей доступности.

Этап IV. Этим летом приехали в Ростов, чтобы завершить проект. Как я ни считал, покупка квартиры — самый выгодный вариант. Во-первых, математика съёма не сходится:

Во-вторых, есть варик реализовать ништяки от государства, хоть что-то отнять у бандитов обратно.

В-третьих, я придерживаюсь мнения, что каждый проект должен сам себя кормить. Если квартиры сгенерировали деньги, отстойно эти деньги спустить на путешествия, например, надо вложить дальше.

В итоге мы купили небольшую квартиру в месте близком к идеальному. В Ростове почти нет нормальных мест. Точнее о местах даже речи не идёт, в Ростове надо рассматривать отдельные дома. Так вот в Ростове есть 3—5 домов, которые сами нормальные, находятся в нормальном месте и стоят таких денег, которые есть смысл потратить на покупку.

Выбирая квартиру я объездил весь центр на самокате. Прям реально весь. В одну неделю не мог нормально лечь на кровать — шейные мышцы охуели от постоянного таскания самоката по лестницам.

Самое странное, что я до сих пор не решил, как использовать объект — жить ли там или сдавать ¯\_(ツ)_/¯. Но, слава богу, впереди дедлайн, который заставит решить. Вообще хуёвые решения — главный источник расходов. 

Вывод. Крупные проекты длятся долго. По ходу возникает такое количество неожиданностей, что заранее исход проекта предсказать сложно. Но это и не нужно, важно хорошо понять пользу и двигаться в нужном направлении, стараясь как можно меньше ошибаться.

А ещё мне очень понравилось работать с долгим проектом. В середине кажется, что делаешь какую-то херню, зато в конце мощный результат. Понимаю чуваков, которые мутят проекты на сто или триста лет.

P. S. Станете читать Кийосаки, не забывайте, что там много «бизнес-молодости», с которой надо быть осторожным.

Дмитриевская улица в Ростове

В этот приезд в Ростов я занимался небольшим проектом, который заставил меня поездить по городу и порассматривать красивые дома. Их в Ростове очень много.

Пока катался, в голову пришла любопытная мысль. Странно, что мне нравится дизайн, ведь никаких предпосылок не было. Родители — инженеры. В художественную школу я не ходил. И даже само слово «дизайн» было настолько незнакомым, что когда я его первый раз произнёс, ощущение было, как когда первый раз в садике говоришь слово «жопа» — стыдно и одновременно смешно.

А что если я заинтересовался дизайном из-за города? Ведь лет до 18 я жил в Ростове на улице Шаумяна. 

Я тогда ничего не понимал и даже помню, как уже в довольно взрослом возрасте водил какого-то гостя по центру Ростова и рассказывал, как всё у нас хувёво, мол, грязный мерзкий ничем не примечательный городок. 

И это при том, что улица Шаумяна раньше называлась Дмитриевской и это была одна из первых улиц, которые появились в Ростове. И жил я в самом-самом её начале, то есть — в самой старой и крутой части. Возле моего дома была булыжная мостовая, а вокруг старые, обветшавшие, но красивые дома. Может всё это повлияло?

Вот у чувака прикольный пост о прогулке по Дмитриевской:

Все дома, о которых он пишет, внутри жуткие коммуналки с тараканами и ёбнутыми старухами. Билив ми, я был во многих этих домах.

А вот и мой дом:

Дом Товеровского

Его сейчас замазали каким-то пиздецом. Испортили остававшуюся красоту над дверью. Но всё равно ничего. А раньше был ещё лучше. Например, балкон над входом был в три раза длиннее, стоял на красивых опорах и создавал большой навес. Потом в опору врезался грузовик, а ещё позже балкон разобрали и сделали то говно, что на фото. 

Окна, конечно, деревянные с двойными рамами, форточками и старыми слегка стёкшими вниз неровными стёклами. Толщина стен — метр. Потолки 3,9, кажется. Чтобы поменять лампочку, нужна была лестница, похожая на пожарную, и резиновые трусы — страшно высоко.

При этом, конечно, дом выглядел очень печально и обветшало, типа так:

Дом Товеровского без штукатурки

Я и раньше старался жить в нормальных местах, а теперь ещё больше буду стараться. Лучше жить в центре в необычном доме, чем в унылой новостройке с потолками 2,5 и подъездом как в Вульфинштейне — именно такие сейчас делают в новых кирпичных домах «бизнес-класса».


Снимать или купить

Я всегда с большим удовольствием снимаю дома, апартаменты, хостелы и гостиницы, когда путешествую. Читатели могут вспомнить, что я как-то даже переехал в хостел в центре Ростова, хотя у меня есть в Ростове квартира. Денег на это совершенно не жалко, потому что за них покупаются впечатления.

Но как только дело доходит до «житья», то есть до долговременного пребывания, в голове возникает дядюшка Скрудж Макдак — я не хочу платить кому-то за аренду и ещё больше не хочу ощущения, что я у кого-то живу. Одно дело быть клиентом и получать услугу в отеле, другое — быть квартирантом.

Умные люди говорят, что покупать квартиру совершенно не выгодно. А у меня вот математика не сходится нихуя. Прошу помощи зала.

Покупку квартиры в Москве сразу отбросим. В нормальном месте она стоит от 15—20 миллионов. С таким бюджетом, действительно, лучше просто снимать, а деньги положить в банк.

Рассмотрим случай посложнее — покупку в небольшом городе. Скажем, в Ростове. Здесь за 5 млн можно купить сносную квартиру в любом районе города.

Также представим, что у нас есть половина суммы — 2,5 млн. Банки любят давать ипотеку, когда половина уже есть. 

У меня получается такой расчёт:

1. Аренда. На 10 лет по 40 000 в мес. — 4 800 000 ₽. 

2 500 000 ₽ кладём в банк на депозит с капитализацией процентов. Через 10 лет получаем 5 024 570. Кажется, что мы зарабатываем 224 570 ₽. 

Но рубли подвержены инфляции. В России она за последние 10 лет была чуть больше 9%. Если так пойдёт и дальше, 5 024 570 ₽ в 2028 году будет стоить как 2 087 695 ₽ в 2018. (Калькулятор)

Итого на выходе у нас убыток 2 712 305 ₽ и нет имущества, которое можно превратить в актив или продать. К этому добавляется моральный убыток в виде хозяев, которые могу оказаться противными и необходимости переезжать.

2. Покупка. Берём ипотеку 2 500 000 под 9%. Через 10 лет отдаём банку кредит с переплатой 1 301 459 ₽, которые в 2028 будут стоить как 540 752 ₽ сейчас.

Итого на выходе у нас убыток в два—три раза меньше, чем при аренде, и объект, который можно сдать или продать. Плюс моральное удовольствие от владения. И разные ништяки в виде постоянной прописки.

Сумму можно ещё уменьшить за счёт налоговых вычетов, но это другая тема.

Где я ошибся в расчётах? Ведь получается покупка выгоднее аренды.

Случай на почте

Стою за посылочкой.

Из открытого она слева (окно открывается прямо в зал) раздаются голоса:
сука, блять, отдай подушку опять ничего не работает! Попробуй еще раз! — говорить в голос женщина лет 55, по видимому начальник отделения.
— Не проходит!
— Давай перезапустим!
— Так уже два раза перезапускали, Марья Федоровна!
— Еще раз попробуй.
— ...
— Проверь.
— А-а. Все равно пишет «Не удалось...»
— Ну все, будем коммуналку в ручную писать, — говорит начальница выходя в зал и подходя к выдавальщице посылок.
— А у меня тоже не провидится, — говорит выдавальщица.
— Стоп. А связь есть? А ну-ка....
— Кто тут лазил? Модем вообще не мигает!
Вздохи облегчения, вручную делать не придется.
 
Вывод: причину ошибок нужно писать.


---

Справочник издателя приехал. Всего 20 дней из Москвы везли.